Ein Kommentar von Lutz Westermann- Rückblick und Ausblick 2021/2022.
2021 war für den Immobilienmarkt in der Metropolregion Hamburg ein aufregendes Jahr mit Preisexplosionen, die nur einen Weg kannten: Nach oben. Sogar wir, als die vermeintlichen Immobilien-Experten, konnten diesem Geschehen teils nur mit staunenden Blicken folgen. Der wesentliche Grund dafür ist, dass auch in diesem Jahr die Nachfrage das Angebot bei weitem übertroffen hat.
Dies hat bei Wohnimmobilien, speziell im Bereich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, zu Preissteigerungen von bis zu 50% gegenüber den Vorjahren geführt. Gewinner sind dabei vor allem die Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Hier sind die qm-Preise bei guter Bausubstanz und Ausstattung bis auf ca. € 7.000,-/m² geklettert. Dies sind Zahlen, die ein Käufer im Jahr 2020 noch für einen Neubau-Erstbezug bezahlen musste. Auch Reihen- und Doppelhäuser sowie Einfamilienhäuser legten beeindruckende Steigerungszahlen hin.
Gründe für diesen sprunghaften Anstieg gibt es etliche. Wesentliche Preistreiber waren Z.B. die Baukosten. Diese sind in der Pandemie sprunghaft angestiegen, befeuert durch hohe energetische Auflagen, teure und langwierige Genehmigungsverfahren, drastisch gestiegene Baulandpreise, mangelnde Auswahl an Handwerksbetrieben sowie Materialknappheit, ausgelöst durch die anhaltende Pandemie. Dies hat dazu geführt, dass die Herstellungskosten in der Bauwirtschaft merklich gestiegen sind und die Kaufpreise angepasst werden mussten. Diese Entwicklung hat die Preise bei Bestandsimmobilien befeuert und überdimensional steigen lassen.
Dramatisch niedrig ist weiterhin die Neubautätigkeit. Hier gibt es trotz etlicher Bemühungen seitens der Wohnungsverbände und der Politik auch weiterhin deutlich zu wenig neue Wohnungen. Investoren und Projektentwickler werden ausgebremst durch immer neue Auflagen, fehlende Digitalisierung, fehlende steuerliche Anreize und weiterhin schleppende Bearbeitung in den Behörden. Mietpreisbremse, Mietendeckel, neuerdings auch wieder Aufteilungsverbote und staatliche Enteignungen tun ihr übriges. Da Deutschland jedoch ein Zuwanderungsland ist, wird der Bedarf an Wohnungen auch in den kommenden Jahren weiter massiv steigen. Ca. 300.000 Wohnungen wurden 2020 in Deutschland fertiggestellt. Der Bedarf liegt aber laut Schätzungen der Immobilienwirtschaft bei mindestens 600.000 Wohnungen, zumal viele Nachkriegsbauten altersbedingt der Abrissbirne zum Opfer fallen und dem Markt fehlen. Durch diese desaströse und behäbige Politik wird auch zukünftig kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, die eine Entspannung herbeiführen würden. Das traurige Ergebnis ist, dass auch in den kommenden Jahren die Wohnungsknappheit leider bestehen bleibt.
2022 werden die Preise also sicherlich nicht sinken. Die Preise werden sich aus unserer Sicht auf einem nun hohen Niveau einpendeln, da der Bedarf nicht gedeckt werden kann. In- und ausländische Investoren werden auch im neuen Jahr ihren massiven Bedarf an Sachwerten -in der im europäischen Vergleich immer noch günstigen Metropolregion Hamburg- versuchen, zu decken. Auch der kleine Kapitalanleger wird weiterhin sein Heil in der Immobilie suchen, um Negativzinsen und anderen Schreckensgespenstern zu entkommen. Das was Immobilienanleger zunehmend interessieren wird, ist die aktuell hohe Sachwertrendite und weniger die aktuell zugegebenermaßen meist geringe Mietrendite, die in früheren Zeiten meist ausschlaggebend für ein Investment waren.
Im Ergebnis wird die Wohnimmobilie als stabile Wertanlage auch zukünftig – auch für die eigene Altersvorsorge- von großer Bedeutung sein. Der befürchtete Anstieg der Finanzierungszinsen wird wohl nicht zu einem Preiseinbruch führen, sondern allenfalls zu einem Auslaufen auf hohem Niveau. Und da unter den bereits skizzierten Gegebenheiten keinesfalls mit Leerständen bei Wohnungen und Häusern in unserer Region zu rechnen ist, wird unseres Erachtens auch keine Immobilienblase platzen können.
